Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, décision n° 2305291, du 20 mai 2025 a censuré l’action de l’administration qui s’était abusivement autorisée à se servir de sa propre doctrine pour motiver des redressements à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux dans le cadre de la détermination du prix de revient d’un bien immobilier acquis moyennant le paiement d’une viagère et, in fine, de la plus-value immobilière lors de la revente.
La proposition de rectification reprenait les commentaires de la documentation administrative contenue au BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 relatifs à la définition du prix d’acquisition : « Le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant ».
Par conséquent, il s’agit du principe tel qu’il découle de loi codifiée au code général des impôts, l’exception étant la mesure de tempérament autorisée par la doctrine de l’administration fiscale au § 80 BOI précité mais à la seule initiative du contribuable.
En effet, selon le même paragraphe de la documentation administrative… « il a été décidé d’autoriser le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l’acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente. La même option est ouverte aux contribuables qui, ayant cédé un bien acquis dans les mêmes conditions, conservent à leur charge le service de la rente viagère. Étant donné que, dans ce cas, la rente restant à courir ne fait pas l’objet d’une évaluation dans l’acte de cession, le contribuable devra indiquer dans sa demande, les éléments qui ont servi de base à l’évaluation de la rente retenue en majoration du prix d’acquisition. Cette mesure de tempérament est également susceptible de s’appliquer lorsque le crédirentier est décédé au moment de la vente du bien ».
C’est exclusivement le contribuable qui peut substituer, à la valeur en capital de la rente au moment de l’acquisition, le total des arrérages effectivement versés.
Nous soutenions que face à un texte spécial, à savoir les dispositions du deuxième aliéna de l’article 150 VB I du Code Général des Impôts (CGI) … « lorsqu’un bien a été acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, le prix d’acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts », le service de contrôle faisait une application erronée d’une disposition générale au même article en opposant que… « Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté » dans le but delimiter le prix de revient aux seules sommes effectivement versées et majorer ainsi l’assiette la plus-value de cession imposable.
Le mal-fondé des impositions a été doublement reconnu par le juge de l’impôt : tout d’abord, le texte légal applicable est clairement celui qui régit la situation d’une vente d’un bien immobilier précédemment acquis en viager ; ensuite la propre doctrine de l’administration ne peut en aucun cas servir de base à des redressements et encore moins constituer une source d’interprétation l’autorisant à fonder irrégulièrement et arbitrairement son action au préjudice des contribuables.
Il convient d’indiquer que notre demande de recours hiérarchique dans cette affaire s’était traduite par une simple lettre de maintien de redressements par le supérieur qui n’avait pas daigné nous rencontrer, le rejet de notre réclamation contentieuse suivait dans la foulée et le conciliateur fiscal départemental, s’agissant d’un contrôle sur pièces ou du bureau, nous renvoyait également dans nos cordes avant que le juge de l’impôt corrige la situation et nous donne pleinement satisfaction du travail accompli !