Un dossier récent illustre les glissements que nous rencontrons assez souvent dans le cadre des procédures de contrôles fiscaux : l’administration sanctionne en fonction de son interprétation des faits en présence, sans rechercher si l’élément intentionnel du manquement était bien présent.

Les faits en présence

Deux entités distinctes avaient vendu, le même jour, deux lots dans un même immeuble parisien : un grand appartement au dernier étage, acquis en nom propre, pour en faire leur résidence principale, et un second lot beaucoup plus réduit, à l’étage inférieur, acquis par une société commerciale du couple sous le régime de faveur marchand de biens, avec engagement de revente dans les cinq ans.

Mais, un escalier intérieur reliait les deux niveaux, installé quelques années auparavant par les précédents propriétaires, associés des deux société civiles immobilières venderesses.

Lecture orientée de l’administration

Sur le seul motif de cet escalier préexistant, le service de contrôle a considéré que l’ensemble formait « un seul et même projet immobilier », en présumant que le lot inférieur était en réalité destiné, dès l’origine, à devenir un prolongement de la résidence principale, et non un bien à revendre.

Conséquences : remise en cause du régime de faveur, logique car la société marchands de bien s’était spontanément manifestée un mois avant le terme de son engagement de revendre mais, contre toute attente, application de la majoration de 40 % pour manquement délibéré.

Contre argumentation

• Si l’intention avait réellement été d’agrandir la résidence principale, l’acquisition du second lot aurait été faite en nom propre, sans régime de faveur, afin de bénéficier de l’exonération de plus-value attachée à la résidence principale ;
• La configuration et l’état du lot inférieur ne se prêtaient pas à un usage familial (absence d’équipements de confort comparables, contraintes de sécurité liées à de jeunes enfants) ;
• Dès les mois suivant l’acquisition, la société avait engagé des démarches concrètes tournées vers la revente : chiffrage de travaux de séparation entre les deux niveaux, budgétisation de travaux de rénovation, évaluation du bien, puis prospection de clients potentiels via un mandat de vente confié à une agence immobilière ;
• La société s’était de surcroît manifestée spontanément auprès de l’administration, avant même l’expiration du délai de revente, pour régulariser les droits dus et les intérêts de retard liés. L’administration avait pourtant exprimé elle-même par courriel la procédure de régularisation visée à l’article L62 du LPF avant de finalement retenir, une procédure classique avec sanction pour manquement délibéré à la seule vue de l’escalier communiquant.

Conclusion

L’interprétation à partir de la seule configuration des lieux héritée de l’historique de l’immeuble pour conclure à un projet frauduleux dès l’acquisition alors que l’intention ab initio était bien la revente n’a, fort heureusement, pas été retenue à l’issue du recours hiérarchique au grand soulagement du client !